2026年8月，越南新《土地法》正式实施已满两个月。作为越南近年来最重大的土地制度改革之一，这部法律对外资企业在越投资布局产生了深远影响。从土地租赁期限的延长到行业准入清单的更新，从土地价格市场化到合规风险管控，新法为外资企业提供了更灵活、更透明的用地框架，同时也提出了更高的合规要求。本文将从政策背景、核心调整、行业影响及实操建议四个维度，为投资者提供全面解读。

一、政策背景：为何此时修订土地法？

越南旧《土地法》自2013年实施以来，在促进经济发展、保障土地资源合理利用方面发挥了重要作用。然而，随着外资涌入和产业升级，旧法在土地租赁期限、价格形成机制、行业准入等方面逐渐显现出不足。例如，旧法规定外资企业土地租赁期限一般为50年，特殊项目不超过70年，但实际审批中往往存在不确定性；土地价格由政府单方制定，缺乏市场化弹性，导致部分区域土地纠纷频发。

2025年5月，越南国会正式通过新《土地法》，并于2026年6月1日起全面生效。新法旨在通过制度创新，进一步优化营商环境，吸引高质量外资。越南计划投资部数据显示，2026年上半年，越南吸引外资注册总额达152.3亿美元，同比增长12.8%，其中制造业、房地产和可再生能源是主要投资领域。新土地法的实施，被视为越南政府推动经济结构转型、提升国际竞争力的关键举措。

二、核心调整：外资企业用地规则五大变化

1. 土地租赁期限延长至70年

新法明确，外资企业通过政府划拨或租赁方式使用土地，最长租赁期限由50年延长至70年。对于投资规模超过3万亿越南盾（约合1.2亿美元）或属于国家重点鼓励行业的项目，可申请70年期限。这一调整显著降低了企业长期投资的不确定性，尤其利好基础设施、制造业和清洁能源等长周期项目。

2. 外资准入行业清单更新

新法配套发布了《外资准入行业清单》（2026年版），新增了15个鼓励外资进入的领域，包括：半导体设计、人工智能研发、电动汽车充电桩网络建设、深海养殖等。同时，对部分行业的外资持股比例限制进行了调整：例如，房地产领域的外资持股比例上限由49%提升至65%，但需满足项目所在地的土地供应条件。

3. 土地价格市场化机制

新法废除了旧法中由政府单方面定价的模式，改为“市场参考价+政府指导价”的双轨机制。企业可通过公开拍卖或竞争性谈判获取土地使用权，价格更贴近市场实际。越南资源与环境部将每两年发布一次省级土地价格指数，作为定价基准。这一改革旨在减少行政干预，降低企业寻租成本。

4. 简化审批流程

新法将外资企业用地审批时间从原来的90个工作日压缩至45个工作日。对于符合“绿色通道”条件的高科技项目或投资额超过5万亿越南盾（约合2亿美元）的项目，审批时间可进一步缩短至30个工作日。此外，企业可通过在线平台提交申请材料，实现“一网通办”。

5. 强化合规与退出机制

新法增加了对土地闲置、违规转租、环境污染等行为的处罚力度。企业若在获得土地使用权后12个月内未启动项目建设，或连续停工超过6个月，政府有权收回土地并处以罚款。同时，新法明确了外资企业土地退出机制：企业在完成项目后，可申请将剩余租赁期限转让给符合条件的第三方，但需缴纳土地增值收益的20%作为税。

三、行业影响：哪些领域受益最大？

• 制造业：尤其是电子、汽车零部件和纺织服装类企业，用地期限延长使其更愿意投资建设大型工厂。以三星电子为例，其在北宁省的新半导体封装厂已于7月获得70年土地使用权，总投资额达8.5亿美元。
• 可再生能源：风电、光伏项目通常需要25-30年的运营周期，新法70年期限完全覆盖项目全生命周期。越南工贸部预测，2026-2030年可再生能源领域将吸引外资超200亿美元。
• 房地产与城市开发：外资持股比例提升至65%后，外国开发商可更灵活地参与住宅和商业地产项目。胡志明市守德市（Thu Duc City）的智慧城市项目已吸引新加坡凯德集团、日本三菱地所等竞标。
• 高科技与研发中心：新法对研发类项目提供额外优惠：若企业承诺在越南设立研发中心且投资额超过500万美元，可享受15年免租期。河内和乐高科技园区（Hoa Lac Hi-Tech Park）已有超过30家外企申请入驻。

四、实操建议：投资者如何应对新法？

第一，提前进行土地尽职调查。 新法实施后，土地价格市场化程度提高，企业需委托专业机构对目标地块的产权、历史用途、环保限制等进行全面调查。建议优先选择已经完成“土地清理”的工业园区，避免因历史遗留问题影响项目进度。

第二，关注行业准入动态。 新法鼓励的15个新领域竞争相对较小，但需注意配套政策落地情况。例如，半导体设计领域虽已开放外资，但越南目前缺乏成熟的芯片设计人才库，企业需同步规划人才引进方案。

第三，合理规划用地期限。 对于长周期项目，建议在投资协议中明确申请70年租赁期限的条款，并预留续期可能性。越南新法规定，70年期满后，企业可申请续期一次，最长30年，但需重新评估土地用途和环保合规情况。

第四，建立合规管理体系。 新法对闲置土地、违规转租的处罚力度较大，企业应建立内部进度跟踪机制，确保按时启动建设和运营。同时，建议定期与当地政府沟通，了解最新的土地规划调整。

第五，善用争端解决机制。 新法首次引入“土地仲裁”条款，企业若对政府土地征收、定价或审批决定有异议，可提交至越南国际仲裁中心（VIAC）处理。这一机制为外资企业提供了更公正的维权渠道。

五、专家观点与未来展望

越南建设部法律司司长阮文强在7月底的投资者研讨会上表示：“新《土地法》是越南土地管理史上最大胆的改革。我们希望通过市场化、透明化的制度设计，吸引更多高质量外资，助力越南实现2045年成为高收入国家的目标。”

世界银行驻越南首席经济学家莫里茨·米勒则提醒投资者：“新法虽然进步显著，但执行层面仍需观察。地方政府的土地定价能力、环保监管力度以及腐败治理进展，将直接影响实际效果。”

展望未来，随着新《土地法》的深入实施，越南土地市场将更加规范化、国际化。对于有意布局越南的投资者而言，2026年无疑是关键窗口期——抓住制度红利，规避合规风险，方能在越南经济腾飞中抢占先机。

（本文数据来源：越南计划投资部、资源与环境部、世界银行越南代表处）